Bất động sản “nóng” ở bắc Hà Nội

Trong khi những khu vực đã lên “đỉnh” thời gian trước đã có dấu hiệu bão hoà thì những khu vực mới nổi như Mê Linh, Đông Anh lại đang được các nhà đầu tư âm thầm “gom hàng”.

Bất động sản khu vực “hot” đang hạ nhiệt

Sau khi cơn “sốt” đất Ba Vì nguội lạnh, sự ảm đạm của thị trường đã lan ra gần như toàn khu vực Hà Nội. Các khu vực luôn được coi là “nóng” nhất Hà Nội trong vòng 2 năm trở lại đây như: dọc trục Láng Hoà Lạc, đường 32, Lê Văn Lương… nay cũng đã trầm lắng đáng kể.

Đất biệt thự ở dự án Nam An Khánh hiện được rao bán với giá khoảng 26 - 28 triệu đồng/m2, cũng đã giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 4/2010. Khu vực đường Lê Trọng Tấn, hiện đang rao bán với giá 30 - 33 triệu đồng/m2.

Chị Phong, một nhà đầu tư đang rao bán một lô đất biệt thự ở khu C Lê Trọng Tấn với giá 33 triệu đồng/m2 cho biết, giá này là chị đã lỗ mất 2 triệu đồng/m2 so với lúc mua nhưng vì cần tiền gấp để đóng đợt tiếp của dự án khác nên phải bán tháo. Cùng xu hướng đứng giá, các dự dọc Quốc lộ 32, giá bán đất nhà liền kề hiện đang được rao với giá 26 - 28 triệu đồng/m2, giảm từ 2 - 4 triệu đồng/m2 so với giá trước đó.

Không chỉ đất dự án mà cả đất dịch vụ ở các khu vực này dao động trong khoảng 11 - 13 triệu đồng/m2 giảm khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2 so với giá rao bán thời điểm đầu năm nay. Giá các căn hộ chung cư ở các khu đô thị ở các khu vực này cũng giảm nhẹ, đang nằm ở mức 14 - 16 triệu đồng/m2.

Sự đứng giá và giảm giá nhẹ này nếu so sánh với sự biến động giá vàng từ đầu năm thì thực chất là một sự tụt giá khá mạnh. Giá vàng hiện nằm ở mức trên 28 triệu đồng/lượng, đã tăng khoảng 12% so với thời điểm đầu năm (25 triệu đồng/lượng).

Lý giải tại sao bất động sản ở khu vực này dù rất gần trung tâm và đều thuộc hàng “cao cấp”, được nhiều nhà đầu tư quan tâm suốt một thời gian dài nhưng đột nhiên lại trở nên ảm đạm trong thời gian gần đây, một số chuyên viên tư vấn tại các sàn bất động sản lớn cho biết có khá nhiều lý do dẫn đến tình trạng này.

Khu vực này hiện giá rất cao so với mặt bằng chung của thị trường. Nhiều nhà đầu tư lo ngại với mức giá cao như vậy, các dự án còn khả năng tăng trưởng được nữa hay không? Trong khi đó, khu vực này đa phần đều có giá gốc rất thấp chỉ từ 12 - 19 triệu đồng/m2, khách hàng phải đóng số tiền lớn từ 70 - 95% giá trị hợp đồng, như vậy để đầu tư một ô đất tại khu vực này khách hàng phải chuẩn bị số tiền từ 3,5 tỷ đến 5,5 tỷ đồng.

Số tiền này tương đối lớn đối với số đông dân đầu tư hiện nay, đó là còn chưa kể đến sự lo ngại khó thanh khoản vì không tìm được khách đủ tiềm lực tài chính. “Trong khi cần lượng vốn lớn cho một suất đầu tư ở đây, thì kỳ vọng lợi nhuận lại không cao. Giá đất ở đây khó có kỳ vọng tăng đột biến trong thời gian tới”, anh Khánh, 36 tuổi, một nhà đầu tư đất ở Long Biên nhận xét.

Bất động sản vùng ven đón “bão”

Trong khi những khu vực trung tâm - vốn được coi là tâm điểm đầu tư đang rơi vào chu kỳ bão hoà thì một số khu vực trước nay ít được quan tâm như Mê Linh, Đông Anh lại đang đang được giới đầu tư săn đón nhiều hơn. Từ khoảng 3 tháng nay, Khánh thường xuyên có mặt ở Đông Anh, Mê Linh (Hà Nội). Khánh cho biết, thời gian gần đây giao dịch tại khu vực này tăng mạnh đến mức Khánh và một số bạn bè chỉ “bám” đất ở đây là “kiếm đủ”.

Tại Đông Anh, cầu Nhật Tân sắp sửa hợp long được cho là sẽ mang lại một mức giá “khác hẳn” so với mức giá 23 - 25 triệu đồng/m2 hiện nay. Còn tại Mê Linh, các dự án đang được triển khai rầm rộ tạo ra một kỳ vọng lớn về sự phát triển đột biến của khu vực này. Có thể kể đến các dự án: Cienco 5, Mê Linh (Hà Nội) giao dịch vẫn giữ tốc độ 30%.

Các dự án khu đô thị mới như AIC, Cienco 5, dự án Hùng vương, Tiền Châu (Phúc Yên), dự án Xuân Hòa (Phúc Yên, Vĩnh Phúc)… Với tầm tiền 1 tỷ thì các nhà đầu tư không đủ để vào các dự án lớn nhưng lại “ vừa xinh” với các dự án tại khu vực Mê Linh như Cienco5, AIC, Minh Giang Đầm Và; đó là còn chưa kể một số dự án giá rẻ khách hàng có thể mua 2 - 3 ô đất mà tổng số tiền đầu tư cũng chưa đến 1 tỷ đồng như Hùng Vương, Xuân Hòa, Chi Đông...

Các nhà đầu tư nhận định khu vực này tăng trưởng tuy không phải “ ngoạn mục “ như khu vực trung tâm, ôm 1 ô đất ở Mê Linh từ 1 - 3 tháng chỉ lãi được từ 300 - 500 triệu đồng chứ không đến mức “đổi đời” lãi tiền tỷ như những nhà đầu tư Lê Trọng Tấn trước đó, nhưng với mức chi phí ban đầu họ bỏ ra thì tỷ suất lợi nhuận như vậy có thể tương đối hài lòng.

Tiến sỹ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, xu hướng sống ở vùng ven có thể sẽ phát triển trong tương lai ở Việt Nam. Điều kiện quan trọng là hệ thống hạ tầng cơ sở và đặc biệt là hạ tầng giao thông phát triển thì việc sống ở ngoại ô rồi vào thành phố làm việc là lý tưởng. Đây là xu hướng sống hiện đại mà bản thân các nhà làm quy hoạch, chính sách cũng cần có điều chỉnh để định hướng cho người dân.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, hiện nay, có thể phải thay đổi cách tư duy làm quy hoạch, làm dự án. Nên khuyến khích các dự án lớn, các khu đô thị lớn với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. Mà muốn vậy thì các dự án phải đưa ra ngoài vùng ven, nơi còn quỹ đất dồi dào và thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng.

Nguyên Hiền